Régime Pinel, réduction d’impôt Censi-Bouvard, régime Malraux, location en meublé  non professionnelle, micro-foncier, micro-bic, déduction des déficits fonciers : les mesures permettant de tirer un avantage fiscal d’un investissement immobilier sont nombreuses. L’adoption de la meilleure stratégie fiscale nécessite de mettre en perspectives les avantages et les contraintes de chacun de ces dispositifs avec ses propres objectifs financiers et patrimoniaux.

Régime Pinel : le dernier né de la défiscalisation immobilière

Le régime Duflot a été un échec, il renaît sous le nom du nouveau ministre chargé du logement après quelques améliorations techniques. En quoi consiste l’avantage ? Une réduction d’impôt annuelle égale à 2% du prix de revient du logement durant six ou neuf  ans à compter de l’acquisition du logement selon la durée de l’engagement de location. La loi nouvelle permet d’obtenir une réduction annuelle supplémentaire de 1% en cas de prolongation de l’engagement de location jusqu’à la 12eme année suivant l’acquisition. Au total, une économie d’impôt potentielle de 21% du prix de revient du logement peut être obtenue. Mais soulignons que dans la pratique, l’avantage réel est couramment inférieur à ce chiffre car le prix qui sert de base de calcul à la réduction d’impôt est plafonné à 5500€/m2.  Or les investisseurs qui réalisent des acquisitions de qualité à des emplacements recherchés, à Paris ou dans la première couronne, paieront couramment 6000, 6500 voire 7000€/m2. L’avantage fiscal réel sera alors fréquemment ramené à 17 ou 18% du prix effectif.  

Quelles sont les contraintes à respecter pour accéder à ces avantages ? Elles concernent essentiellement le prix des loyers pratiqués. L’investisseurs doit respecter des plafonds réglementaires de loyers qui, selon les professionnels, se situent couramment 15 à 20% en dessous des standards du marché.

Malgré ces contraintes, le régime Pinel peut offrir des opportunités dans une stratégie patrimoniale à long terme, élaborée par exemple dans une perspective d’épargne en vue de la retraite. L’important est de choisir un investissement de qualité dans un environnement où la demande locative est forte. La possibilité désormais reconnue de consentir des locations à l’environnement familial proche (enfants ou parents) peut aussi être une motivation pour franchir le pas.

Le régime des loueurs en meublé non professionnels : l’avantage de l’amortissement

L’avantage du statut de loueur en meublé non professionnel réside dans les modalités de fiscalisation des revenus qui sont moins onéreuses qu’en droit commun. Le bailleur peut en effet déduire de son résultat imposable le coût d’acquisition de l’investissement par le biais de l’amortissement qui est échelonné sur 25 à 30 ans. La fiscalité des revenus de la location meublée est de ce fait moins onéreuse que la fiscalité des revenus fonciers.

Ces modalités favorables de détermination du revenu imposable ne font pas obstacle à l’application des abattements pour durée de détention pour le calcul des plus-values taxables en cas de cession de l’immeuble. Dans le cadre du régime des plus-values privées, on rappelle l’exonération est totalement acquise après 22 ans de détention.  

Le régime des micro-entreprises : une mesure adaptée aux locations saisonnières

Les contribuables qui louent en meublé une résidence secondaire de façon saisonnière ont tout intérêt se placer sous le régime des micro-entreprises. Sous réserve que le montant annuel des loyers n’excède pas 32 900€, ils bénéficient d’un abattement de 50% (avec un minimum de 305€) pour la détermination de leur base taxable.

Le choix de la location meublée avec services : la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Ce régime s’adresse aux personnes désireuses d’investir dans un secteur qui est certainement promis à un grand avenir en liaison avec l’allongement de la durée de la vie : les résidences avec services pour personnes âgées, les établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées (EPHA, EPHAD) ou les établissements de soins de longue durée pour les personnes ayant perdu leur autonomie. Il concerne aussi les résidences services pour étudiants et les résidences de tourisme classées. Un certain nombre de contraintes réglementaires doivent être respectées quant à la nature exacte des services rendus.

Les contribuables qui se lancent dans ce type d’investissement bénéficient d’une réduction d’impôt fixée au total à 11% du prix de revient de leur logement (retenu dans la limite de 300 000€), sous réserve de souscrire un engagement de location pendant 9 ans. L’avantage fiscal est échelonné sur cette période. Soulignons toutefois que cette réduction d’impôt ne peut se cumuler avec la déduction de l’amortissement du coût de l’investissement.

Le taux de cette réduction d’impôt ayant été significativement abaissé, ce régime est moins attractif qu’il ne l’a été. Son intérêt repose largement sur l’efficacité et les qualités du gestionnaire de l’établissement

Et si vous en restiez au régime classique des revenus  fonciers ?

Le régime des revenus fonciers est réputé pour entraîner une fiscalité particulièrement  lourde. Il est vrai qu’en l’absence de charge significative à imputer sur les loyers perçus, ceux-ci supportent un taux de prélèvement qui peut allégrement dépasser 50% ou atteindre plus de 60% (prélèvements sociaux compris) pour les contribuables placés dans la tranche supérieure de l’impôt sur le revenu.

Mais un certain nombre de dépenses effectuées en vue de l’acquisition du revenu sont admises en déduction des loyers pour le calcul du revenu foncier imposable. Tel est le cas des frais financiers supportés pour l’acquisition du bien, mais aussi des frais de réparation et des dépenses d’amélioration.

Ces déductions peuvent être pratiquées quel que soit le type de bien loué, neuf ou ancien. Il est bien entendu que les acquéreurs d’immeubles anciens seront plus concernés par les coûts de réparation ou d’amélioration. Sont admises à ce titre toutes les dépenses de remise en état du logement et celles qui tendent à lui apporter un confort amélioré, à la double condition qu’elles n’affectent pas la structure de l’immeuble et que les surfaces habitables ne soient pas augmentées. Ces déductions peuvent être à l’origine d’un déficit foncier imputable sur les autres revenus du foyer à concurrence de 10 700€ par an. La seule condition posée à cette compensation est que le bailleur poursuive la location pendant trois ans. Le coût final après impôt des opérations de réparation ou d’amélioration peut ainsi être réduit de façon significative.

Ou si vous étiez tentés par la restauration immobilière ?

L’acquisition d’un immeuble dans un secteur sauvegardé, dans un quartier ancien dégradé ou encore dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ouvre droit à des avantages fiscaux substantiels. Retenues dans une limite annuelle de 100 000€, les dépenses engagées ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 22 ou 27% de leur montant suivant le lieu d’implantation de l’immeuble.

La seule contrainte à respecter est de souscrire un engagement de location de 9 ans prenant effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.

Pour les amateurs de vieilles pierres, ce régime est à regarder de près, d’autant plus que l’avantage fiscal obtenu n’est pas pris en compte dans l’appréciation du plafonnement général des niches fiscales à 10 000€ par an.

N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire sur ces mesures.

A propos de propositions d’évolution de la défiscalisation Pinel, voir l’article publié sur le site internet des Echos « Pour une amélioration de la défiscalisation Pinel ».